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Qu'est-ce que la sous-location ?
La sous location, c'est le contrat par lequel le locataire donne en sous location tout ou partie de son logement à un tiers. Il reste locataire du bailleur et devient le bailleur de son sous-locataire.
En règle générale, le locataire n'a le droit de sous-louer que s'il en a l'autorisation écrite de son bailleur. Cette règle diffère selon les régimes juridiques de la sous location.
Pour autant, rappelons que rien n'interdit à un locataire d'inviter ou d'installer chez lui qui il veut, de lui permettre d'y élire domicile (avec son nom sur la boîte aux lettres et sur l'interphone), et même de l'admettre à partager les frais. Mais à condition que cette invitation ne prenne pas la forme du paiement d'un loyer : la nuance est subtile.
Rappel des textes réglementaires
Article L145-31
' Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous location totale ou partielle est interdite. En cas de sous location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. Lorsque le loyer de la sous location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
' Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre. '
Qu'est-ce qui différencie la sous-location de l'hébergement ?
Ce qui différencie l'hébergement de la sous location, c'est sa gratuité au sens large.
Si l'hébergement est proposé moyennant la fourniture d'heures de ménage, de gardiennage, de garde d'enfant? il ne s'agit plus d'hébergement mais d'une sous location.
Souvent, les tribunaux présument qu'un hébergement prolongé est une sous location. Ce n'est pas la position de la Cour de cassation, qui exige au contraire que le paiement soit caractérisé.
Hébergement ou sous location ?
Si le contrat n'interdit pas l'hébergement, le locataire est libre de recevoir qui il veut et aussi longtemps qu'il le souhaite, même si la sous location lui est interdite.
Si la personne hébergée est liée au locataire par d'étroits liens familiaux ou amoureux le locataire est dans son droit.
Pour la Cour de cassation, les clauses d'un contrat d'habitation ne peuvent priver le locataire d'héberger ses proches, cela en vertu de l'article 8-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés sur le respect de la vie privée et familiale (Cass. civ. 3e ch., 6 mars 1996 - Loyers et copropriété no 201, mai 1996).
Si le locataire ne peut pas justifier de liens aussi étroits, il devra mettre fin à l'hébergement, mais les tribunaux considèrent généralement qu'il ne s'agit pas d'une infraction d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Les régimes juridiques de la sous location
En location de droit commun. Les locataires des logements loués vides (sauf HLM, logements conventionnés ou logements relevant de la loi de 1948) sont soumis à l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : ' Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. '
En location meublée (non soumise à la loi de 1948). Les droits et obligations du bailleur et du locataire sont fixés par le contrat qu'ils ont passé. Si le contrat n'interdit pas au locataire la sous location, il peut le faire sans avoir à en demander l'autorisation.
En HLM
Sous-louer en HLM (conventionné ou non) est interdit et même passible de sanctions pénales (art. L. 442-8 du C. constr. et hab.). Inutile, donc, d'en demander l'autorisation.
En logement conventionné non-HLM Si le locataire est un particulier, il ne peut jamais sous-louer.
En location soumise à la loi de 1948. Suivant cette loi, le preneur n'a pas le droit de sous-louer sauf accord du bailleur. Et cette autorisation doit être écrite.
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